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郎咸平

极视智库-经济学家

 
 
 

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郎咸平

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高房价让中国失去创造力  

2011-09-13 10:02:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年开始了一场全民大猜谜,很多开发商、专家学者、购房者都参与进来了,估计大家都知道猜的到底是什么了吧,对,就是2011年的房价走势。引爆这场大猜谜的是中国人民大学的经济研究所发布的一个报告,报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成。给出的理由是当时的宏观调控,尤其是房地产调控非常严格,开发商的钱开始收紧了。

到现在,2011年已经过去一大半了,谜底其实还没有揭晓,但我今天不想去探究到底谁猜对了,或者谁猜错了,我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了?我在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中,特意查了一下当时的真实数据,太可怕了。因为仅仅是2010年的前三个季度,开发商的贷款竟然就有6000亿。各位晓得2009年一整年银行放出的贷款是多少吗?告诉你,是5980个亿,而且很多专家都说2009年中国银行业的特征已经是天量信贷了。可是,现在的状况是2010年的前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多,同时还超过了2007年与2008年的总和,这难道不可怕吗?透过这组数字,我想告诉你的是,开发商现在根本就不差钱!也就是说,我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。

所以说,我们现在所说的房价应该下跌或即将下跌,可能更多的是从道义上来讲的,是一种道德感。但是,正是这种道义上的评判,却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。我为什么这么说?道理很简单,正是因为一些所谓的专家到处说这个房价会下跌,老百姓才会抱有希望。但实际情况是怎样的呢?房价是一涨再涨。这对老百姓来说,其实已经变成了一种折磨,就像是用钝刀子割肉,一点点让你死掉,这还不如干脆点,让大家死个痛快。

更有意思的是,现在这个房价是涨是跌,已经构成了一个新的分水岭。它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。其实我觉得这两拨人都有点奇怪,如果说是为了打压房价,那我们政府出台的政策,包括之前推出的新“国五条”、“国十条”,都不会成功的。为什么?因为这都是表面现象。猜房价,更是一件非常荒谬的事情,明明都是瞎猜的,给出的理由根本经不起推敲的。

当然,不管这些专家学者吵的多热闹,我得先做个表态,很多人在网络上留言说,郎教授说了什么什么样的观点。我在这里要清楚地告诉各位,我不是股评家,也不是理财专家,我从来不会去预测股市、楼市会怎么样,这方面的话题,我是从来不谈的。为什么?因为我水平不够,而且这也不是我的风格。我只想谈谈,目前这种状况,究竟是怎么造成的?

还拿北京为例吧,在201010月份的时候,我们的感觉就是房价确实在降,因为当时的开发商突然变得很高调,都嚷嚷着要降价,同时还出现了各种折扣、让利的活动,最明显的一条消息就是通州房价直落7000块。而且,北京市政府还出台了一个政策,说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样下来,那些单价在3万块以下的楼盘,就很容易拿到预售证了。后来的情况是,这些售价在3万块以下的楼盘,基本上是一开盘就能卖光。各位有没有想过为什么会出现这种状况?其实它的背后就是一种人为的操纵,而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。

这种“北京式”的下跌其实是属于心理按摩,只是暂时缓解一下大家的情绪,根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么?各位想一想,为什么市区中心的房价都这么高了,还是一个劲地往上涨?而且,即使它一个劲地疯涨,为什么还是有那么多人要买市区中心的房子?你是不是觉得奇怪?其实也没有什么好奇怪的,道理很简单,就是因为所有好的资源都集中到市中心了,比如说学校,医院。而我们老百姓,为了让自己的孩子接受更好的教育,为了让家人生病时能接受更好的治疗,就只能想尽办法住得离市中心近点,更近点,所以才会出现市中心房价都这么高了,还是供不应求的状况。想想看,如果把好的资源迁到河北的涿州去,或者迁到燕郊去,那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗?房价还会这样吗?所以说,现在问题的本质是资源分配制度的问题,如果说不从根本上改变这种分配制度,而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话,中心城市的房价根本就降不下来。

还有一个值得我们关注的问题,就是房价究竟是高是低,我们应该用一个什么样的指标来衡量?还以北京为例吧,如果说3万块钱算高,2万块钱算高,那1.9万块钱是不是就不算高了?所以说,其实我们现在进入了一个误区,我们把房价的涨和跌,当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉各位的是,不是说房价涨了,它就一定有危机,房价跌了,就没有危机,问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么?是老百姓的负担能力。

我举个例子,各位晓得香港的房地产为什么会在1997年崩盘吗?如果你跟媒体一样,说是因为索罗斯狙击香港,那我告诉你,你完全搞错了,因为那只是表面现象。根据我们的调查发现,香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了,在1994年、1995年的时候是90%1995年跌到70%,然后1996年又上来了,在金融海啸之前最高达到110%,都成了负资产了,这太可怕了,因为这是崩盘的前兆。想想看,香港的老百姓把收入的90%70%110%,都拿去还房贷了,甚至都透支了,还怎么消费?老百姓没有钱消费的结果,就是香港经济的猛然下滑,这种状况持续下来,香港楼市怎么可能不崩盘?索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。而且,透过中国香港的国民生产总值也可以看出来,1998年金融危机之后的经济并不是最差的,之后香港经济还经历了两次衰退,等到2003年“非典”爆发的时候,香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中,楼价一直下跌,经济萎靡,其中很重要的原因就是月供太高了,透支了香港人的钱包,一直到这个比例下降到30%以下,香港经济才开始好转。

所以说,30%是一个很神奇的数字。为什么这样讲?我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话,就能用剩下的70%的钱去消费,透过消费可以拉动经济,经济就可以稳定地增长。那我问你,如果房贷的负担是70%呢?那是不是就只剩下30%可以消费了?你知道老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕吗?整个经济就会萎缩。想想看,如果老百姓不消费的话,那么多企业生产的产品卖给谁?产品卖不出去,库存就增加了,怎么办呢?只有裁员。然后呢?倒闭。这是不是就形成了一个恶性循环?这太可怕了。这是什么?一个萧条开始了。所以,作为一个国家来讲,一定要保证让老百姓的收入中,最多30%是用来还房贷的,70%可以用于其他支出,这样经济才不会走下坡路,才不会出现萧条。

那么,我们来估算一下我们中国当前的情况。在我们中国的一线城市,房贷利率如果按照5.22%来算的话,一线城市老百姓是60%89%的负债,远远超过美国规定的30%。二线城市的老百姓也好不到哪去,也高达40%60%。这表明现在的一线城市是非常危险的。如果说贷款利率再上调,比如说由目前的5.22%升到6.07%的话,那一线城市每个月的还贷比率就是63%95%,二线城市是45%65%。我们再看下全国的平均水平,如果按照5.22%的利率来算的话,全国平均是47%,而按照6.07%的话,全国平均就是50%。当然,目前我们这个比例还没有像美国次贷危机前,中国香港1997年崩盘前那么高,但是50%这个比率已经很高了,说明我们的楼市现在已经不是一个健康的楼市了。更何况,一线城市还贷比率最高已经接近95%了,很可怕的。

在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题,那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。我可不是危言耸听,你想啊,所有的人拼命工作,拼命挣钱,之后把钱都投到哪里了?我告诉你,既没有投到实业上,也没有拿去消费,基本都买房子了,这是很病态的做法,也是最可怕的。想想看,对于普通老百姓来说,自己的收入基本都拿去还月供了,那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说,本来想投资做点什么,可是,考察一圈下来发现,制造业也好,服务业也好,基本没有什么钱可赚的,那干嘛还要辛辛苦苦地做呢?我还是拿去炒房吧。这真的很可怕,因为对于一个国家来说,整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前,马云花50万创立了阿里巴巴,小马哥的这个腾讯也是差不多50万,陈天桥也是50万,他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人,如果手里有50万的话,他们肯定不会投到创业上去,那干嘛呢?肯定是拿这50万去付首付了。

更多分析,详见我的新书《我们的生活为什么这么无奈》

 

★★★★★★★★★★★★极视-东方好书榜★★★★★★★★★★★★

1《中国金融战略2020(他毕业于中国金融黄埔,他是国务院参事、央行货币委员会委员。他的声音牵动中国股市。面对全球金融形势的诡谲多变,中国金融未来十年战略利益何在?如何决胜2020?请看国之策士、经济学大师 夏斌 对中国金融未来十年的箴言。)

2《美国的反省:如何从垄断中解放市场》(甲骨文恶意收购仁科,垄断阻碍了竞争和创新。如何走出反垄断的悖论?谁来保障市场的自由和公平?)

3《稻盛和夫的经营哲学《活法》(“经营之圣”稻盛和夫以自己的成功经验及七十五年人生历程中的心得体会,指导如何让自己平凡的人生不平凡。)

4《暗庄》(一本揭秘上市公司黑幕的小说,一段赚得万千眼泪的孽债情仇,震撼人心的长篇商战情感悬疑小说,三十余年的冤孽情仇,资本市场的风云变幻,上市公司的并购黑幕)

5《新丝绸之路》(世界的中心总在西方?西方还能统治多久?从中东到中国,新兴市场间的经济往来正在超越他们对发达经济的依赖。昔日丝绸之路的贸易强权和光耀,正在归来)

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