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郎咸平

极视智库-经济学家

 
 
 

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郎咸平

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保障房能解决楼市困境吗?  

2011-09-19 08:55:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对好像怎么打也打不下去的房价,住建部说2011年计划要完成1000万套保障房建设,而且给各省市也都下了“军令状”,任务完成情况将纳入对地方政府的考核。1000万套这个事情一出来,我就又好奇了,在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中就说,我想搞清楚这1000万套保障房究竟靠不靠谱。最近又看到新闻说,住建部前几天公布今年1—8月份,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套,开工率86%,似乎数量上有所保证。但我想请各位注意的是,开工和建成是两个完全不同的概念,打个桩挖个坑也算是开工了。

我给各位看几个历史性数据,2009年全国保障性住房建设规模是260万套,2010年是580万套,2011年是1000万套,我们把这三年数据加一起得出的结果是1840万套。按这个数字计算的话,应该是平均每10个家庭中有一套保障房的,对不对?那我们应该很高兴,因为我们大家都有希望。但事实是什么呢?事实是究竟建了多少保障房,我们根本不知道,也没有人公布任何的消息。但我们看到的是,房价仍然是一个劲地上涨,这么多保障房不知道去哪里了?这是件很有意思的事情。

我们的保障房建设现在究竟是怎样一个状况呢?我们就从2010年的580万套说起吧。住建部副部长说,2010年全国保障房计划的是580万套,结果是开工了590万套,但只完成了370万套。具体到地方,深圳规划的是16.9万套,结果完成了2万套,完成计划的十分之一多点;上海呢,规划的是从2008年到2012年,计划累计推出30万套。那我们看看2010年完成了多少,官方公布说是建成了200万平方米的经济适用房,那么假设一户是60平方米的话,除下来的结果也就是3万套左右,和深圳一样,也是差不多完成了十分之一。如果深圳跟上海都只是完成十分之一的话,我相信其他地方会更差。因此我们可以下一个大胆的结论,就是我们政府说2011年要建设1000万套保障房的宏伟计划,到最后能完工100万套就算不错了。

首先是资金问题。各位晓不晓得建1000万套保障房需要多少钱?我告诉你,1.4万亿。1.4万亿是个什么概念呢?我再说个数据,对于现在我们各地方政府来说,土地出让金已经是地方财政收入的一个主要来源,对不对?那各位知道每年的全国土地出让金是多少吗?2009年是1.59万亿,2010年是2.7万亿。也就是说,我们要把2009年所有的土地出让金,或者是2010年超过一半的土地出让金拿来建保障房,才能完成这1000万套的目标。各位认为这可能吗?反正我是很不乐观的。

除了资金的问题,还有土地供应的问题。有件事情让人感觉特别的滑稽,就是上海竟然声称说它们80%的土地都给了保障房了,并且还给出了具体数据,说截至2010年的1020日,上海市总共供应土地948公顷,其中764公顷是保障房。各位晓得这764公顷是怎么计算出来的吗?很搞笑的,其中590公顷为动迁房,119公顷为经济适用房,还有41公顷的中小套型普通商品房,这样算下来,只有14公顷的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。按照这种解读,在上海,可能除了“汤臣一品”,其他都是保障房。也就是说,基本上只有大别墅才不叫保障房。

其实,建保障房,我们政府根本不差钱。因为按照我们国家的规定,是要从每年土地出让金的净收益中抽出10%用于廉租房建设的。2009年的全国土地出让金是1.59万亿,按照政府规定提取10%的话,至少是1400亿,对不对?那么按照每平方米建筑成本为2000块钱的话,可以建7000万平方米。这还是按最高标准计算的,如果是在中西部地区建房的话,估计一平方米千八百块就够了,这样算下来就不止7000万平方米了。那各位晓得2009年整个中国竣工房屋的面积是多少吗?7亿平方米。也就是说,仅仅是用土地出让金,就可以向全国提供十分之一的房子,如果再算上住房公积金,以及其他一些地方财政的配套措施,我想每年新增住房中至少保证30%的廉租房应该没有问题的。

现在的问题是什么呢?问题是我们地方政府根本没打算用这些钱来建保障房。地方政府更愿意建商品房。因为建商品房的话,地方政府就可以卖地了,地价越高越好,尤其是欢迎“地王”的出现,这样它们就可以收取更多的土地出让金。建经济适用房和“两限房”的话,地方政府也觉得可以接受,因为这些都是可以卖的,最起码能增加国内生产总值,而且地方政府在批准这个经济适用房的时候,是存在一些权力寻租的,因为你合格不合格它说了算的,这里面是有猫腻存在的。地方政府最不喜欢的就是建这个廉租房了,因为它不能卖,只能租给那些最低收入的人,租金又那么低。这样子的话,对我这个地方政府来讲,既没有增加国内生产总值,又没有土地出让金,那我怎么会有积极性呢?有学者估算,由于建保障性住房带来的土地出让金损失,各地方政府加在一起,大概是3000亿元。这在地方政府看来,就好比是你割了我的肉,还不给我一些补偿,那我怎么可能干这种蠢事呢?

透过以上分析,我们晓得不可能在短时间内把住房问题全部解决。那怎么办呢?我给政府的建议是,首先要建立排队秩序,制定合理的规则,还大家一个公平。什么意思呢?就是说既然不能让所有的老百姓同时住上房子,那就应该有个顺序,就要排队。怎么排呢?当然需要先制定一个能让老百姓都接受的规则了。如果想让老百姓满意,就必须让老百姓参与进来,而绝对不是说找几个专家,关起门来一商量就可以了。而且,要考虑的因素很多,比如说家庭人口、收入水平、纳税记录、有没有小孩、老人是不是需要特别照顾、有几辆车、有多少存款、有多少股票,等等,然后对列出的每一项都设置相应的权重,最后出来一个总分。这样就可以最大限度地保证公平,因为每个人都能算出自己是多少分。然后再根据分数的高低排队等候。比如说,现在市政府能提供5000套房子,那就是得分在前5000名的人先入住。因为政府每年都会提供一定数量的房子,所以大家按照自己的分数轮候就行了。我们假设一个25岁、月收入5000块钱的小伙子,在进行相应的计算之后得出的分数排名,让他很清楚地知道自己两年后能入住廉租房。在这种状况下,让他现在去市场上租房子,他就没有什么怨言了,因为他知道有比他更需要房子的人,大家是公平的。同时,政府还给自己赢得了建廉租房的时间。香港特区就是这样的,大家基本上清楚知道自己要多久能住上廉租房。

但是我们现在的政策是什么?是摇号。各位晓得通过摇号得到房子的老百姓是什么感受吗?央视就采访了一位,这位说,感觉很幸运。在这里我要提醒各位,这哥们儿说的是幸运,而不是幸福。各位有没有想过这一字之差意味着什么?意味着我们的政策完全错了!其实我们老百姓的要求并不高,也没有提明天就要拿到现房之类的要求。老百姓要的是什么?就是上面说到的一个稳定的排队预期,你得让老百姓知道,他究竟什么时候能拿到保障性住房,这样他才能安心地等,而不是说一天到晚地想着自己什么时候能幸运一回,能摇上号。

我们现在的房地产市场为什么这么乱?就是因为这些搞房地产的商人都抱有一种投机的心理。开发商为什么囤地?因为他们在赌,跟政府赌,赌的是保障房的建设究竟能不能落实,或者能不能持续搞下去。开发商为什么会捂盘惜售?是因为我们的宏观政策很不稳定,变化很快,对房地产的态度一会儿紧一会儿松,地产商都愿意钻政策的漏洞,抓住对他们来说最有利的机会,把房子卖出去。所以说,要想有一个健康的房地产市场,不仅要让老百姓搞懂“排队理论”,更需要让这些搞房地产的商人学会排队。就是你开发商在开发一个小区的时候,必须保证一定面积的廉租房,并且严格执行,如果你开发商不承担这个任务的话,你就拿不到地。这个措施一旦形成规矩,开发商就认命了,就不会再出现囤地和捂盘惜售的现象了。

更多分析,详见我的新书《我们的生活为什么这么无奈》

 

★★★★★★★★★★★★极视-东方好书榜★★★★★★★★★★★★

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2《美国的反省:如何从垄断中解放市场》(甲骨文恶意收购仁科,垄断阻碍了竞争和创新。如何走出反垄断的悖论?谁来保障市场的自由和公平?)

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